シェアハウスって楽しそうですよね。
実際楽しいですｗ
私がシェアハウスの経営をしている事が認知されてきたのか、最近「シェアハウスを経営してみたい」という話を聞く事が多くなりました。
そこで今回は、シェアハウス経営を始めたい人向けに、初期投資や収益イメージについて書いてみます。
岐阜県で物件取得した場合の、収益までのイメージを考えてみましょう。
ボロ戸建てを取得して改装、予算５００万円
まずは、一番手を出しやすい価格で購入できる、一戸建てを例にしてみます。
昔ながらの一戸建て
現在入居者なし
築４５年
１Fにダイニングキッチン、リビング、風呂場、トイレ
２Fに６畳の部屋が３部屋
物件購入価格 ４００万円 諸費用込み
岐阜市内でボロ戸建てを購入するには通常は４００万円ぐらいは必要だと思います。
値段の安い物件は住むために改装費がかかり、値段の高い物件はそのまま住める可能性が高くなる事が普通です。
ここまでは不動産の基本です。
しかし不動産のおもしろい所は、必ずしも相場で売買されない所にあります。
例えば私は、１万円で買った一戸建て、０円で買った店舗、マイナス３０万円で買った一戸建てを持っています。
これらはまずインターネット上には出てきません。
人伝手に探す、一件一件廃墟の持ち主を当たるなどの手間をかけた人が取得できます。
私は探しているから見つけられたわけで、探してない人にこれらの話が舞い込んでくる事は少ないでしょう。
改装費用 １００万円
ボロ物件を購入する場合、改装せずに入居者が見つかる事はまれです。
クロス張替え、キッチン取り換え、床の修繕、雨漏り修繕などの費用で、少なくとも１００万円が必要と思っておいた方が良いでしょう。
時には屋根工事も
裏庭の撤去が必要な場合
シェアハウス化の場合、部屋の間仕切り、部屋に鍵の取付が必須です。
初期投資合計５００万円
しかしボロ物件専門家の私からすれば、４００万円の物件は高すぎです。
上記の例よりも、１００万円で購入できる物件を探し、１５０万円で改装し、初期投資合計２５０万円を目指した方が、シェアハウスは納得の仕上がりになるでしょう。
収益例
家賃２５０００円×１２カ月＝一人当たり年間家賃３０万円
３０万円×３部屋＝家賃年収９０万円
不動産取得税や各種税金を差し引いても、今後７年で初期投資の５００万円は回収したい所です。
もし初期投資が２５０万円なら、４年で回収できます。
郊外ボロアパートを取得して改装、予算２０００万円
次に、ボロアパートを購入し、シェアハウスに改装する場合を検討してみます。
築５０年軽量鉄骨造
全戸空室
ワンルーム × １０戸
共用部無し、外部に共用廊下と階段
各部屋にトイレ、風呂、ミニキッチン有り
物件所得価格 １５００万円
ワンルームが多い地域は、大学や大きな会社が近くにある事が多いでしょう。
もしその地域でシェアハウスを始めるなら、その大学の大学生や、その会社の会社員が入居者候補になります。
このような築古全戸空室物件を狙うなら、土地値以下で購入することを目指します。
例えば坪単価１５万円×５０坪の土地なら７５０万円。
誰が見ても建物は無料だと計算できるなら、土地建物込みで７５０万円以下が相場です。
改装費用 ５００万円
物件が大きくなれば、改装費用も上がります。
共用部新設、外壁修繕、クロス張替え等、一戸建てに比べて初期投資は多くなります。
さらに物件によっては駐車場の確保、外壁塗装、共用システムキッチンの新設、ユニットバス化、自転車置き場の新設など、シェアハウスを魅力的に変える改装も必須です。
私はボロ物件を取得するのは好きですが、ボロシェアハウスのオーナーになりたいとは思いません。
今後の入居者確保のためにも、魅力的なシェアハウスを維持し続けられるシェアハウスを目指しましょう。
収益例
家賃２５０００円×１２カ月＝一人当たり年間家賃３０万円
３０万円×８部屋＝家賃年収２４０万円
不動産取得税や各種税金を差し引いても、今後１０年で初期投資の２０００万円は回収したい所です。
もちろん初期投資を抑えるために購入金額を抑えた方が、成功への近道になります。
その他の戦略
①新築でシェアハウスを建てる
長期間収益が見込める、思い通りの間取りにできる
初期投資の回収に１５～２０年かかる
②駅前ボロ物件を改装
駅前物件や駅近物件は入居が付きやすい
土地が高いので取得費用がかさむ
③寮を改装
すでに共用部がある事が多く、改装費が小修繕で済む事が多い
寮の物件が少ない
コストを抑えるコツ
コストを抑えるコツは、丸投げしない事です。
例えば、
①新築業者に丸投げ
改装の手間がなく、打ち合わせだけで建物が入手できるが、中古物件取得に比べて多くのお金を払う必要がある
②改装工事を業者に丸投げ
設計、管理、施工をすべて業者に任せて楽をする代わりに、多くのお金を払う必要がある
ただしやった事のないオーナーが中に入って工事が遅れる事がありますので、業者目線で言うと、丸投げしてもらった方がやりやすいです。
③管理を丸投げ
集金管理、共用部清掃を外注して楽をする代わりに、多くのお金を払う必要がある
人任せにせず、すべて自分でできるぐらいに勉強してから始める事をおすすめします。
まずはアパート経営を学ぶ
私は、不動産経営の１棟目に、シェアハウスを始める事はおすすめしません。
一戸建ての賃貸、アパートの賃貸で、賃貸経営を学ぶべきだと思います。
私の場合、１棟目を購入した２０１５年当時すでにリフォーム業をしており、リフォームに関しては何の問題もありませんでした。
ただし物件の選定、購入、入退去管理など、アパート経営に関しては素人でした。
そこでアパート経営を始める前に、１００冊以上の不動産に関する本を読みました。
本を読むという事は非常にコストパフォーマンスの高い自己投資です。
やる気だけで始めるより、知識武装してからアパート経営に乗り込んだ方が良いのは間違いありません。
アパート経営は、うまく経営できれば収入増加、収入安定を図れるツールです。
しかし買う物件や経営方針を間違えると、１棟目から大きな借金が残る可能性のある怖いツールでもあります。
「楽しい」だけを追求せずに、念には念を入れて始めてください。
でも、「楽しい」を追求するシェアハウス
資金を銀行から借り入れる
Liberty Hills の初期投資
不動産購入失敗談
まだまだ書きたいのですが、上記については別の記事で取り上げます。
ありがとうございました。